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巴黎房产:投资优势
发布时间:2013-11-12 访问次数:2786

   巴黎房地产投资优势探讨

     最近一、两年,大家看到有关欧洲的报导大部分都是关于欧洲危机的负面报导。所谓的危机,也是能在危险之中看准机会。相信这几个月欧元的疲弱,其实缔造了一个投资的良机。

  欧洲虽然还在主权债务困扰的云雾里,但参考过2008年危机的经验,大家都可以理解一些prime资产是有抗跌能力,而且只有在危机当中,才有可能有机会挑选得合心意的产业。巴黎就是其中一个很好的例子。虽然目前社会党让好多法国富人担心财富要缴付重税,但传统巴黎高端物业早已由非法国本地人作为主导买家。巴黎高端物业的大部分买家为全球富人,包括来自中东丶南美丶欧洲丶北美以至近年的俄罗斯富豪等。

  巴黎是全球主要城市的表表者。目前到巴黎的亚洲客人,主要还是来购物,买名牌。提到房地产,可能他们会先选择伦敦。当然伦敦投资程式确实是比较简单,可是从三个角度看巴黎,她的吸引力是明显的:

  一丶伦敦的楼价比巴黎已高了接近一倍。 比方说,在巴黎最高贵地段之一的Saint-Germain-des-Pres,要买一套公寓,面对塞纳河景,大概要预算三万欧元一平米。相对来说,要买伦敦中心Chelsea, Knighstbridge, Kensington 等地区,价格在四千到五千英镑一平米左右One Hyde Park的话,就得要预算英镑六万一平米左右。

  二丶过去一年,英镑靠稳。欧元去年持续疲弱的表现,再贬值了8%。虽然欧洲危机还没有完全解决,一般分析显示目前市场悲观情绪比半年前改善,欧元再大幅贬值风险已经大大减少。

  三丶巴黎和伦敦也有非常大的地理环境差异。伦敦的豪宅区在不断的扩大,就是从以前最中心的High Street, 以至扩大到周边的地区也可以找到新的豪宅专案推出。法国大概是一个非常注重传统的国家吧,就是在巴黎的豪宅区,离开不了几十年来都是豪宅区的中心地带六丶七丶十六区等。换句话说,伦敦的豪宅供应是不时有新的供应,但巴黎的豪宅供应就是不变, 而且没有新楼盘,只能在二手市场里面,候机争取买到心头好。全球富人不断增长,而且亚洲的财富刚刚才开始进军这个全球认定为享受生活首选之都的巴黎,所以巴黎房产的前景可以寄予厚望。

  法国的税务制度并非像传言中那麽晦涩难懂。如能仔细了解一下与收入和财富税相关的各种减税可能性,法国的税率其实比美国的宽松得多。主要的税项分为以下几项:

   “taxe foncière”?「不动产税」建立在理论租用价值上,由业主承担支付;

   “taxe d’habitation” ?「居住税」由物业居住人承担支付;物业居住人既可以是业主本人,也可以是房客──这根据每年1月1日的房屋评估情况而定。如果物业没有租出或者房客未能支付居住税,则由业主本人承担支付。居住税的计算如下:国家土地局设定的房屋租赁价值×当地政府设定的税率。 居住税以一年的时间为基础计算。如果房产在年中被出售或者房客意外迁出,居住税并不会因此而退还。

  以上的两种税合计一般不超过楼价的百分之零点四, 但要根据情况而定。在购买房产之前可以要求业主提供有关资料。

   L\'imp?t de solidarité sur la fortune 或ISF - 财富税 如果法国房产价值超过80万欧元,那麽业主不是法国纳税人,也必须在法国缴纳财富税。财富税从0.55%到1.80%不等,后者的净资产值在16,679,000欧元以上,具体分级参见下表:

  四丶L\'imp?t sur les plus-values-资本增值税 如果业主是欧盟公民,他们须为法国产业缴纳19%的资本增值税,如果业主是非欧盟公民,则应缴纳33.33%的资本增值税。 增值部分的计算方法为:出售资产所得款项减去购买该资产的花费。如果没提供证明实际花费成本,可以按购买价7.5%扣除。可扣除费用诸如地产代理佣金和律师费,以及公证转让税等。 在持有产权整整五年之后,业主可以享受资产增值税减免。由此推算可知,产权持有三十年后,业主将不用再支付资产增值税。

  举例- 列举三项税种加起来,相等于每年交楼价的0.4% 左右 比如一个投资者买一套售价约四百万欧元位与16区四房公寓,面积有365平方米 Tax 不动产税: 约4,000? Tax d’habitation 居住税: 约4,000? Total 两项税总数: 约8,000? 举例财富税?买家作了物业价值的70%抵押 购入价: 4,000,000? 贷款总额: 2,800,000? 净资产值: = 1,200,000? ISF财富税: x 0.55 % = 2,200? 三项税总额:低于每年房价的0.4%

  在巴黎购房,大部分都是长线投资者。由于卖房时有刚解释过的增值税,而且买房时的一次性手续费比较高,短线投机性买卖几乎没有太大图利空间。在首次交易所要付的费用如下:

  公证人费用:公证人费用由法律明文规定,收费等级从高到低,与物业价格成正比。

  经纪佣金,通常已含在售价之中。

  登记应费用:定在5.09%。  
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